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Quanto rende davvero una piazzola: il conto per tipologia che quasi nessun campeggio fa
2026-08-11
Se chiedi a un gestore di campeggio quanto rende una piazzola, la risposta quasi sempre è un prezzo: «la camper con corrente la faccio 36 euro in alta».
È l'informazione meno utile che esista, perché non dice nulla su quante notti quella piazzola resta vuota e quanto ti costa quando è piena.
Questo articolo fa il conto per intero, su un campeggio finto ma realistico, e arriva a un risultato che nella maggior parte dei campeggi cambia le priorità di investimento.
Il numero giusto si chiama RevPAP
Negli hotel si usa il RevPAR: ricavo per camera disponibile. Nell'open air l'equivalente è il RevPAP — ricavo per piazzola disponibile.
RevPAP = ricavi della tipologia ÷ (unità della tipologia × notti di apertura)
Oppure, che è lo stesso:
RevPAP = prezzo medio a notte × tasso di occupazione
La differenza rispetto al prezzo di listino è che il RevPAP penalizza automaticamente le tipologie che restano vuote. Una piazzola cara che si riempie il 25% delle notti perde contro una piazzola economica che si riempie il 60%, e il prezzo di listino non te lo dice.
Il campeggio dell'esempio
180 unità totali, stagione di 180 notti (aprile–settembre), quattro tipologie:
| Tipologia | Unità | Prezzo medio/notte | Occupazione |
|---|---|---|---|
| Piazzola tenda | 40 | 24 € | 38% |
| Piazzola camper/roulotte con corrente | 90 | 36 € | 46% |
| Casa mobile 4 posti | 20 | 95 € | 61% |
| Piazzola stagionale | 30 | 2.400 €/stagione | — |
Sono numeri plausibili per un campeggio di media dimensione in una zona turistica non di primissima fascia. I tuoi saranno diversi: il metodo no.
Passo 1 — RevPAP grezzo
| Tipologia | Calcolo | RevPAP |
|---|---|---|
| Tenda | 24 × 0,38 | 9,12 € |
| Camper/roulotte | 36 × 0,46 | 16,56 € |
| Casa mobile | 95 × 0,61 | 57,95 € |
| Stagionale | 2.400 ÷ 180 | 13,33 € |
Prima sorpresa: lo stagionale rende meno di una piazzola camper venduta a notte. 13,33 contro 16,56. Eppure quasi ogni campeggio tratta lo stagionale come la rendita sicura da difendere.
Tenetela da parte, ci torniamo.
Passo 2 — I costi variabili, che cambiano la classifica
Il RevPAP è ricavo, non margine. Serve togliere quello che spendi solo perché quella piazzola è occupata: acqua, energia consumata, rifiuti, quota di pulizia dei servizi, e per gli alloggi la pulizia e la biancheria a fine soggiorno.
Restano fuori i costi fissi — reception, manutenzione del verde, ammortamenti, utenze di base — perché ci sono comunque e non aiutano a decidere fra una tipologia e l'altra.
| Tipologia | Costo variabile per notte occupata |
|---|---|
| Tenda | 3,00 € |
| Camper/roulotte | 5,50 € |
| Casa mobile | 22,00 € |
| Stagionale | 4,00 € (presenza effettiva ~55 notti su 180) |
Il costo variabile va riportato sulla notte disponibile, moltiplicandolo per l'occupazione:
| Tipologia | RevPAP | Costo var. su notte disp. | Margine per unità/notte |
|---|---|---|---|
| Tenda | 9,12 € | 3,00 × 0,38 = 1,14 € | 7,98 € |
| Camper/roulotte | 16,56 € | 5,50 × 0,46 = 2,53 € | 14,03 € |
| Casa mobile | 57,95 € | 22,00 × 0,61 = 13,42 € | 44,53 € |
| Stagionale | 13,33 € | 4,00 × 0,31 = 1,22 € | 12,11 € |
Passo 3 — Quanto porta ogni tipologia nella stagione
Moltiplichiamo per le 180 notti e per il numero di unità:
| Tipologia | Margine per unità/stagione | Unità | Margine totale | % del totale | % delle unità |
|---|---|---|---|---|---|
| Tenda | 1.436 € | 40 | 57.440 € | 11% | 22% |
| Camper/roulotte | 2.525 € | 90 | 227.250 € | 45% | 50% |
| Casa mobile | 8.015 € | 20 | 160.300 € | 31% | 11% |
| Stagionale | 2.180 € | 30 | 65.400 € | 13% | 17% |
| Totale | 180 | 510.390 € |
Qui ci sono tre cose che valgono la stagione.
1. L'undici per cento delle unità fa il trentuno per cento del margine
Venti case mobili su centottanta unità — l'11% del campeggio — producono il 31% del margine di contribuzione. Sono la tipologia con il costo variabile più alto in assoluto, e restano comunque la più redditizia con distacco.
Non è un invito a sostituire le piazzole con le case mobili: cambierebbe la classificazione della struttura, il conteggio antincendio, il tipo di cliente e l'anima del campeggio. Ma se stai valutando dove mettere il prossimo investimento, il numero è questo e va guardato.
2. La zona tende costa quanto rende
Quaranta piazzole tenda — il 22% delle unità — portano l'11% del margine. Sono la tipologia che occupa la fetta di superficie peggiore per euro prodotto.
Prima di eliminarla, però, tre cose che il conto non vede:
- La tenda porta il cliente giovane, che fra dieci anni compra la casa mobile.
- Riempie le settimane centrali, quando il camperista è ancora fermo.
- Consuma il bar, e il margine del bar in questo conto non c'è.
Il conto ti dice dove guardare, non cosa fare. Ma ti dice anche che se la zona tende ti crea problemi — servizi, rumore, personale — il costo di tenerla non è "un po' di ricavo in meno": è l'11% del margine.
3. Lo stagionale, il numero scomodo
Una piazzola stagionale a 2.400 € porta 2.180 € di margine. La stessa piazzola venduta a notte come camper/roulotte ne porterebbe 2.525 €. Sono 345 € l'anno per piazzola, che su trenta piazzole fanno 10.350 €.
Detta così sembra che lo stagionale sia una scelta sbagliata. Non lo è, ma va scelto sapendo cosa si compra:
Cosa dai: circa il 14% di margine su quelle piazzole.
Cosa prendi: incasso anticipato a inizio stagione, zero rischio di invenduto, zero lavoro di reception per sei mesi, nessun costo di acquisizione del cliente, e una comunità stabile che tiene vivo il campeggio nei mesi morti.
Il punto è che questa è una scelta, e la maggior parte dei campeggi la fa senza aver mai visto i 345 euro. Se lo stagionale rendesse il 40% in meno la scelta sarebbe diversa. Se rendesse uguale sarebbe ovvia. Con il numero davanti puoi anche decidere di alzare il canone di 200 euro e restare comunque il più conveniente della zona.
Le due leve, e quale muovere
Il RevPAP ha due soli fattori: prezzo e occupazione. Su quale conviene lavorare dipende da dove sei.
Occupazione bassa e prezzo alto (tipico: le case mobili a giugno, le piazzole camper a maggio). Qui la leva è il prezzo, verso il basso, in modo mirato: tariffe per soggiorni lunghi, offerte infrasettimanali, sconti sui periodi che non si vendono. Portare la casa mobile dal 61% al 70% di occupazione vale più che alzarla di cinque euro.
Occupazione alta e prezzo basso (tipico: le piazzole camper a Ferragosto, quando sei pieno da settimane). Qui la leva è il prezzo, verso l'alto. Se sei al 100% per tre settimane, stai lasciando soldi sul tavolo, punto. Un campeggio che va sold-out il 10 agosto ogni anno da cinque anni ha un problema di listino, non un successo commerciale.
La cosa che serve per distinguere i due casi è l'occupazione per tipologia e per settimana, non quella media della stagione. La media dice 46% e non ti fa vedere che sei al 97% nelle due settimane centrali e al 15% a giugno.
Il margine per metro quadro, se stai progettando
Se hai spazio e stai decidendo cosa metterci, aggiungi una colonna: la superficie.
Una piazzola camper con corrente occupa in genere 80–100 m². Una casa mobile con la sua pertinenza sta intorno ai 60–80 m². A parità di superficie, il divario di margine che hai visto sopra si allarga ancora.
È un conto che vale la pena fare prima di chiedere il permesso di costruire, non dopo.
Cosa ti serve per farlo sul tuo campeggio
Quattro dati, per tipologia, per la stagione appena chiusa:
- Notti vendute (non prenotazioni: notti).
- Ricavo della tipologia, al netto della tassa di soggiorno, che non è tuo.
- Unità disponibili e notti di apertura.
- Una stima onesta del costo variabile per notte occupata.
I primi tre escono da un gestionale che tiene le tipologie separate. Il quarto lo devi stimare tu, ed è meglio una stima ragionata al 10% che un dato preciso mai calcolato.
Un pomeriggio, un foglio di calcolo, una volta all'anno. È il pomeriggio meglio speso della stagione.
Su CampinGate i ricavi e l'occupazione restano separati per tipologia e per periodo, perché è così che il campeggio prende le decisioni. Vedi come si modellano le piazzole.
