Was ein Stellplatz wirklich einbringt: die Rechnung nach Typ, die fast kein Campingplatz macht

Wenn du einen Campingplatzbetreiber fragst, was ein Stellplatz einbringt, ist die Antwort fast immer ein Preis: „Den Wohnmobilplatz mit Strom mache ich in der Hauptsaison für 36 Euro.“

Es ist die nutzloseste Information überhaupt, denn sie sagt nichts darüber, wie viele Nächte dieser Stellplatz leer bleibt und was er dich kostet, wenn er belegt ist.

Dieser Artikel rechnet vollständig durch, an einem erfundenen, aber realistischen Campingplatz, und kommt zu einem Ergebnis, das auf den meisten Plätzen die Investitionsprioritäten verändert.

Die richtige Kennzahl heißt RevPAP

In Hotels nutzt man RevPAR: Erlös pro verfügbarem Zimmer. Im Campingbereich ist das Gegenstück RevPAP — Erlös pro verfügbarem Stellplatz.

RevPAP = Erlöse des Typs ÷ (Einheiten des Typs × Öffnungsnächte)

Oder, was dasselbe ist:

RevPAP = durchschnittlicher Nachtpreis × Belegungsgrad

Der Unterschied zum Listenpreis: RevPAP bestraft automatisch die Typen, die leer bleiben. Ein teurer Stellplatz, der zu 25 % der Nächte belegt ist, verliert gegen einen günstigen, der zu 60 % belegt ist — und der Listenpreis sagt dir das nicht.

Der Beispiel-Campingplatz

180 Einheiten insgesamt, Saison mit 180 Nächten (April–September), vier Typen:

Typ	Einheiten	Durchschnittspreis/Nacht	Belegung
Zeltplatz	40	24 €	38 %
Wohnmobil-/Wohnwagenplatz mit Strom	90	36 €	46 %
Mobilheim, 4 Personen	20	95 €	61 %
Dauerstellplatz	30	2.400 €/Saison	—

Das sind plausible Zahlen für einen mittelgroßen Platz in einer touristischen, aber nicht erstklassigen Lage. Deine werden anders sein: die Methode nicht.

Schritt 1 — Roher RevPAP

Typ	Rechnung	RevPAP
Zelt	24 × 0,38	9,12 €
Wohnmobil/Wohnwagen	36 × 0,46	16,56 €
Mobilheim	95 × 0,61	57,95 €
Dauercamper	2.400 ÷ 180	13,33 €

Erste Überraschung: Der Dauerstellplatz bringt weniger als ein nachtweise verkaufter Wohnmobilplatz. 13,33 gegen 16,56. Und doch behandelt fast jeder Campingplatz den Dauercamper als die sichere Rente, die es zu verteidigen gilt.

Merk dir das, wir kommen darauf zurück.

Schritt 2 — Die variablen Kosten, die die Reihenfolge verändern

RevPAP ist Erlös, nicht Marge. Abzuziehen ist, was du nur deshalb ausgibst, weil dieser Stellplatz belegt ist: Wasser, verbrauchter Strom, Müll, Anteil an der Sanitärreinigung und bei Unterkünften Endreinigung und Wäsche.

Draußen bleiben die Fixkosten — Rezeption, Grünpflege, Abschreibungen, Grundgebühren — weil sie ohnehin anfallen und bei der Entscheidung zwischen den Typen nicht helfen.

Typ	Variable Kosten pro belegter Nacht
Zelt	3,00 €
Wohnmobil/Wohnwagen	5,50 €
Mobilheim	22,00 €
Dauercamper	4,00 € (tatsächliche Anwesenheit ~55 von 180 Nächten)

Die variablen Kosten müssen auf die verfügbare Nacht umgerechnet werden, indem man sie mit der Belegung multipliziert:

Typ	RevPAP	Var. Kosten pro verfügb. Nacht	Marge pro Einheit/Nacht
Zelt	9,12 €	3,00 × 0,38 = 1,14 €	7,98 €
Wohnmobil/Wohnwagen	16,56 €	5,50 × 0,46 = 2,53 €	14,03 €
Mobilheim	57,95 €	22,00 × 0,61 = 13,42 €	44,53 €
Dauercamper	13,33 €	4,00 × 0,31 = 1,22 €	12,11 €

Schritt 3 — Was jeder Typ in der Saison einbringt

Multipliziert mit den 180 Nächten und der Zahl der Einheiten:

Typ	Marge pro Einheit/Saison	Einheiten	Gesamtmarge	% der Summe	% der Einheiten
Zelt	1.436 €	40	57.440 €	11 %	22 %
Wohnmobil/Wohnwagen	2.525 €	90	227.250 €	45 %	50 %
Mobilheim	8.015 €	20	160.300 €	31 %	11 %
Dauercamper	2.180 €	30	65.400 €	13 %	17 %
Gesamt		180	510.390 €

Hier stecken drei Dinge, die die ganze Saison wert sind.

1. Elf Prozent der Einheiten machen einunddreißig Prozent der Marge

Zwanzig Mobilheime von hundertachtzig Einheiten — 11 % des Platzes — erzeugen 31 % des Deckungsbeitrags. Es ist der Typ mit den mit Abstand höchsten variablen Kosten, und er bleibt trotzdem deutlich der rentabelste.

Das ist keine Aufforderung, Stellplätze durch Mobilheime zu ersetzen: Das würde die Klassifizierung, die Brandschutzrechnung, die Gästestruktur und die Seele des Platzes verändern. Aber wenn du entscheidest, wohin die nächste Investition geht, ist das die Zahl, und sie gehört angesehen.

2. Die Zeltwiese kostet ungefähr so viel, wie sie einbringt

Vierzig Zeltplätze — 22 % der Einheiten — bringen 11 % der Marge. Es ist der Typ, der die schlechteste Fläche pro erzeugtem Euro belegt.

Bevor du sie streichst, drei Dinge, die die Rechnung nicht sieht:

• Das Zelt bringt den jungen Gast, der in zehn Jahren das Mobilheim kauft.
• Es füllt die Zwischenwochen, wenn der Wohnmobilgast noch zu Hause ist.
• Es konsumiert an der Bar, und die Bar-Marge steckt in dieser Rechnung nicht.

Die Rechnung sagt dir, wo du hinschauen sollst, nicht, was du tun sollst. Aber sie sagt dir auch: Wenn dir die Zeltwiese Probleme macht — Sanitär, Lärm, Personal — sind die Kosten des Behaltens nicht „etwas weniger Umsatz“, sondern 11 % der Marge.

3. Der Dauercamper, die unbequeme Zahl

Ein Dauerstellplatz zu 2.400 € bringt 2.180 € Marge. Derselbe Platz nachtweise als Wohnmobil-/Wohnwagenplatz verkauft brächte 2.525 €. Das sind 345 € pro Jahr und Stellplatz, bei dreißig Plätzen also 10.350 €.

So gesagt klingt es, als wäre der Dauercamper eine falsche Wahl. Ist er nicht, aber man sollte ihn wählen und dabei wissen, was man kauft:

Was du gibst: rund 14 % Marge auf diesen Stellplätzen.

Was du bekommst: Vorauszahlung zu Saisonbeginn, kein Leerstandsrisiko, sechs Monate keine Rezeptionsarbeit, keine Kundengewinnungskosten und eine stabile Gemeinschaft, die den Platz in den toten Monaten am Leben hält.

Der Punkt ist: Das ist eine Entscheidung, und die meisten Plätze treffen sie, ohne die 345 Euro je gesehen zu haben. Brächte der Dauercamper 40 % weniger, sähe die Entscheidung anders aus. Brächte er dasselbe, wäre sie offensichtlich. Mit der Zahl vor Augen kannst du auch beschließen, die Pauschale um 200 Euro anzuheben und trotzdem der günstigste der Gegend zu bleiben.

Die zwei Hebel, und welchen man zieht

RevPAP hat nur zwei Faktoren: Preis und Belegung. Woran zu arbeiten ist, hängt davon ab, wo du stehst.

Niedrige Belegung und hoher Preis (typisch: Mobilheime im Juni, Wohnmobilplätze im Mai). Hier ist der Hebel der Preis, nach unten, gezielt: Langzeittarife, Wochentagsangebote, Rabatte auf die Zeiträume, die sich nicht verkaufen. Das Mobilheim von 61 % auf 70 % Belegung zu bringen ist mehr wert, als es um fünf Euro zu erhöhen.

Hohe Belegung und niedriger Preis (typisch: Wohnmobilplätze um Ferragosto, wenn du seit Wochen voll bist). Hier ist der Hebel der Preis, nach oben. Wenn du drei Wochen bei 100 % liegst, lässt du Geld liegen, Punkt. Ein Platz, der seit fünf Jahren jedes Jahr am 10. August ausgebucht ist, hat ein Preislistenproblem, keinen Vertriebserfolg.

Um die beiden Fälle zu unterscheiden, brauchst du die Belegung pro Typ und pro Woche, nicht den Saisondurchschnitt. Der Durchschnitt sagt 46 % und verdeckt, dass du in den zwei Kernwochen bei 97 % und im Juni bei 15 % liegst.

Die Marge pro Quadratmeter, wenn du planst

Wenn du Fläche hast und entscheidest, was darauf soll, ergänze eine Spalte: die Fläche.

Ein Wohnmobilstellplatz mit Strom belegt in der Regel 80–100 m². Ein Mobilheim mit seinem Umfeld liegt bei 60–80 m². Bei gleicher Fläche wird der oben gesehene Margenabstand noch größer.

Diese Rechnung gehört vor den Bauantrag, nicht danach.

Was du brauchst, um es auf deinem Platz zu rechnen

Vier Angaben, pro Typ, für die eben beendete Saison:

1. Verkaufte Nächte (keine Buchungen: Nächte).
2. Erlös des Typs, ohne Kurtaxe, die nicht dir gehört.
3. Verfügbare Einheiten und Öffnungsnächte.
4. Eine ehrliche Schätzung der variablen Kosten pro belegter Nacht.

Die ersten drei liefert eine Software, die die Typen getrennt hält. Die vierte musst du selbst schätzen, und eine begründete Schätzung mit 10 % Abweichung ist besser als eine exakte Zahl, die nie berechnet wird.

Ein Nachmittag, eine Tabelle, einmal im Jahr. Es ist der am besten investierte Nachmittag der Saison.

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Auf CampinGate bleiben Erlöse und Belegung nach Typ und Zeitraum getrennt, weil ein Campingplatz genau so entscheidet. Sieh, wie Stellplätze abgebildet werden.