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Cuánto renta de verdad una parcela: la cuenta por tipo que casi ningún camping hace
2026-08-11
Si le preguntas a un gestor de camping cuánto renta una parcela, la respuesta casi siempre es un precio: «la de autocaravana con electricidad la hago a 36 euros en alta».
Es la información menos útil que existe, porque no dice nada sobre cuántas noches esa parcela se queda vacía ni cuánto te cuesta cuando está llena.
Este artículo hace la cuenta entera, sobre un camping ficticio pero realista, y llega a un resultado que en la mayoría de los campings cambia las prioridades de inversión.
El número correcto se llama RevPAP
En los hoteles se usa el RevPAR: ingreso por habitación disponible. En el aire libre el equivalente es el RevPAP — ingreso por parcela disponible.
RevPAP = ingresos del tipo ÷ (unidades del tipo × noches de apertura)
O, lo que es lo mismo:
RevPAP = precio medio por noche × tasa de ocupación
La diferencia respecto al precio de tarifa es que el RevPAP penaliza automáticamente los tipos que se quedan vacíos. Una parcela cara que se llena el 25 % de las noches pierde contra una parcela barata que se llena el 60 %, y el precio de tarifa no te lo dice.
El camping del ejemplo
180 unidades en total, temporada de 180 noches (abril–septiembre), cuatro tipos:
| Tipo | Unidades | Precio medio/noche | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Parcela de tienda | 40 | 24 € | 38 % |
| Parcela autocaravana/caravana con electricidad | 90 | 36 € | 46 % |
| Casa móvil de 4 plazas | 20 | 95 € | 61 % |
| Parcela de temporada | 30 | 2.400 €/temporada | — |
Son números plausibles para un camping de tamaño medio en una zona turística que no es de primerísima fila. Los tuyos serán distintos: el método no.
Paso 1 — RevPAP en bruto
| Tipo | Cálculo | RevPAP |
|---|---|---|
| Tienda | 24 × 0,38 | 9,12 € |
| Autocaravana/caravana | 36 × 0,46 | 16,56 € |
| Casa móvil | 95 × 0,61 | 57,95 € |
| Temporada | 2.400 ÷ 180 | 13,33 € |
Primera sorpresa: la parcela de temporada renta menos que una parcela de autocaravana vendida por noche. 13,33 contra 16,56. Y sin embargo casi todos los campings tratan al temporadista como la renta segura que hay que defender.
Guárdalo, que volvemos a ello.
Paso 2 — Los costes variables, que cambian la clasificación
El RevPAP es ingreso, no margen. Hay que quitar lo que gastas solo porque esa parcela está ocupada: agua, energía consumida, residuos, parte de la limpieza de los servicios, y para los alojamientos la limpieza y la ropa de cama al final de la estancia.
Quedan fuera los costes fijos — recepción, mantenimiento de las zonas verdes, amortizaciones, suministros base — porque están de todos modos y no ayudan a decidir entre un tipo y otro.
| Tipo | Coste variable por noche ocupada |
|---|---|
| Tienda | 3,00 € |
| Autocaravana/caravana | 5,50 € |
| Casa móvil | 22,00 € |
| Temporada | 4,00 € (presencia efectiva ~55 noches de 180) |
El coste variable hay que llevarlo a la noche disponible, multiplicándolo por la ocupación:
| Tipo | RevPAP | Coste var. por noche disp. | Margen por unidad/noche |
|---|---|---|---|
| Tienda | 9,12 € | 3,00 × 0,38 = 1,14 € | 7,98 € |
| Autocaravana/caravana | 16,56 € | 5,50 × 0,46 = 2,53 € | 14,03 € |
| Casa móvil | 57,95 € | 22,00 × 0,61 = 13,42 € | 44,53 € |
| Temporada | 13,33 € | 4,00 × 0,31 = 1,22 € | 12,11 € |
Paso 3 — Cuánto aporta cada tipo en la temporada
Multiplicamos por las 180 noches y por el número de unidades:
| Tipo | Margen por unidad/temporada | Unidades | Margen total | % del total | % de las unidades |
|---|---|---|---|---|---|
| Tienda | 1.436 € | 40 | 57.440 € | 11 % | 22 % |
| Autocaravana/caravana | 2.525 € | 90 | 227.250 € | 45 % | 50 % |
| Casa móvil | 8.015 € | 20 | 160.300 € | 31 % | 11 % |
| Temporada | 2.180 € | 30 | 65.400 € | 13 % | 17 % |
| Total | 180 | 510.390 € |
Aquí hay tres cosas que valen la temporada.
1. El once por ciento de las unidades hace el treinta y uno por ciento del margen
Veinte casas móviles de ciento ochenta unidades — el 11 % del camping — producen el 31 % del margen de contribución. Son el tipo con el coste variable más alto de todos, y siguen siendo el más rentable con diferencia.
No es una invitación a sustituir las parcelas por casas móviles: cambiaría la clasificación del establecimiento, el recuento de incendios, el tipo de cliente y el alma del camping. Pero si estás valorando dónde poner la próxima inversión, el número es este y hay que mirarlo.
2. La zona de tiendas cuesta lo que renta
Cuarenta parcelas de tienda — el 22 % de las unidades — aportan el 11 % del margen. Son el tipo que ocupa la peor porción de superficie por euro producido.
Antes de eliminarla, sin embargo, tres cosas que la cuenta no ve:
- La tienda trae al cliente joven, que dentro de diez años compra la casa móvil.
- Llena las semanas centrales de temporada media, cuando el autocaravanista aún no se ha movido.
- Consume en el bar, y el margen del bar no está en esta cuenta.
La cuenta te dice dónde mirar, no qué hacer. Pero te dice también que si la zona de tiendas te crea problemas — servicios, ruido, personal — el coste de mantenerla no es «un poco menos de ingresos»: es el 11 % del margen.
3. El temporadista, el número incómodo
Una parcela de temporada a 2.400 € aporta 2.180 € de margen. La misma parcela vendida por noche como autocaravana/caravana aportaría 2.525 €. Son 345 € al año por parcela, que sobre treinta parcelas hacen 10.350 €.
Dicho así parece que el temporadista es una elección equivocada. No lo es, pero hay que elegirlo sabiendo qué se compra:
Qué das: en torno al 14 % de margen en esas parcelas.
Qué te llevas: cobro anticipado al inicio de temporada, cero riesgo de invendido, cero trabajo de recepción durante seis meses, ningún coste de captación de cliente, y una comunidad estable que mantiene vivo el camping en los meses muertos.
El punto es que esto es una elección, y la mayoría de los campings la hace sin haber visto nunca los 345 euros. Si el temporadista rentara un 40 % menos, la elección sería distinta. Si rentara igual, sería obvia. Con el número delante puedes decidir incluso subir la cuota 200 euros y seguir siendo el más económico de la zona.
Las dos palancas, y cuál mover
El RevPAP tiene solo dos factores: precio y ocupación. Sobre cuál conviene trabajar depende de dónde estés.
Ocupación baja y precio alto (típico: las casas móviles en junio, las parcelas de autocaravana en mayo). Aquí la palanca es el precio, hacia abajo, de forma dirigida: tarifas para estancias largas, ofertas entre semana, descuentos en los periodos que no se venden. Llevar la casa móvil del 61 % al 70 % de ocupación vale más que subirla cinco euros.
Ocupación alta y precio bajo (típico: las parcelas de autocaravana el 15 de agosto, cuando llevas lleno semanas). Aquí la palanca es el precio, hacia arriba. Si estás al 100 % durante tres semanas, estás dejando dinero sobre la mesa, punto. Un camping que cuelga el completo el 10 de agosto cada año desde hace cinco tiene un problema de tarifa, no un éxito comercial.
Lo que hace falta para distinguir los dos casos es la ocupación por tipo y por semana, no la media de la temporada. La media dice 46 % y te esconde que estás al 97 % en las dos semanas centrales y al 15 % en junio.
El margen por metro cuadrado, si estás proyectando
Si tienes espacio y estás decidiendo qué poner, añade una columna: la superficie.
Una parcela de autocaravana con electricidad ocupa normalmente 80–100 m². Una casa móvil con su entorno ronda los 60–80 m². A igualdad de superficie, la brecha de margen que has visto arriba se amplía todavía más.
Es una cuenta que vale la pena hacer antes de pedir la licencia de obra, no después.
Qué necesitas para hacerlo en tu camping
Cuatro datos, por tipo, para la temporada recién cerrada:
- Noches vendidas (no reservas: noches).
- Ingresos del tipo, sin la tasa turística, que no es tuya.
- Unidades disponibles y noches de apertura.
- Una estimación honesta del coste variable por noche ocupada.
Los tres primeros salen de un software que mantiene los tipos separados. El cuarto lo tienes que estimar tú, y es mejor una estimación razonada con un 10 % de error que un dato exacto nunca calculado.
Una tarde, una hoja de cálculo, una vez al año. Es la tarde mejor empleada de la temporada.
En CampinGate los ingresos y la ocupación se mantienen separados por tipo y por periodo, porque es así como el camping toma las decisiones. Mira cómo se modelan las parcelas.
